La rentabilidad de los proyectos sigue deteriorándose por aumento de costos de construcción e intereses
Las ejecuciones hipotecarias se extienden a la región metropolitana; la acumulación de proyectos en mora se generaliza a nivel nacional
El volumen de resolución y reestructuración cae 80%; preocupación por prolongación de la crisis
El mercado de financiamiento de proyectos inmobiliarios (PF) está experimentando una contracción en su tamaño, pero los riesgos de insolvencia en los proyectos no ceden. Conforme aumentan los proyectos en ejecución hipotecaria y remate judicial, fenómeno que antes se concentraba en provincias, la región metropolitana también comienza a verse afectada, lo que ha generado preocupaciones sobre una prolongación en la resolución de proyectos en mora.
Según información del sector financiero del 10 de agosto, la exposición en PF registró 169,8 billones de wones a finales de marzo de este año, una disminución de 4,5 billones de wones respecto al trimestre anterior. Sin embargo, según la evaluación de viabilidad de proyectos, los préstamos clasificados como "de especial atención" (categoría C) y "con riesgo de insolvencia" (categoría D) aumentaron a 16,4 billones de wones, un crecimiento de 1,7 billones de wones. El saldo de proyectos PF en ejecución hipotecaria y remate judicial promovidos por el sector financiero en el segundo trimestre alcanzó 11,2 billones de wones, registrando un alza por primera vez en cuatro trimestres en términos de promedio trimestral.
Esta situación refleja dificultades en la recuperación de fondos conforme la rentabilidad se deteriora por las altas tasas de interés y el aumento de costos de construcción, mientras que la recuperación del mercado de ventas de nuevas viviendas se prolonga. Los analistas señalan que a medida que avanza la reestructuración de PF, los proyectos con mayor viabilidad se normalizan primero, lo que incrementa la carga de insolvencia en los proyectos restantes.
Otro aspecto problemático es que la insolvencia en PF no está limitada a regiones específicas. En el segundo trimestre, los proyectos en ejecución hipotecaria y remate judicial sumaban 1 billón de wones en Seúl, 4,5 billones de wones en Incheon y Gyeonggi, y 5,9 billones de wones en provincias. En comparación, a finales de marzo eran 919 mil millones de wones en Seúl, 3,797 billones de wones en Incheon y Gyeonggi, y 4,8 billones de wones en provincias. Aunque las provincias siguen acumulando la mayor cantidad de proyectos en ejecución, Seúl e Incheon-Gyeonggi también registraron aumentos simultáneos en su saldo, evidenciando una intensificación de la acumulación de proyectos en mora a nivel nacional.
La disposición de los proyectos que han entrado en ejecución hipotecaria y remate judicial también enfrenta obstáculos. Conforme a los datos de información de subastas inmobiliarias de tribunales, la tasa de adjudicación en remates inmobiliarios alcanzó su máximo de 72,3% en el segundo semestre de 2024, pero ha venido disminuyendo, llegando a 58,2% en mayo pasado. Aunque no es un indicador que coincida exactamente con ejecuciones hipotecarias y remates de proyectos PF, refleja un debilitamiento general de la capacidad de compra en el mercado de subastas inmobiliarias, lo que sugiere que las condiciones para la disposición de proyectos PF también están empeorando. A medida que la tasa de adjudicación disminuye, se vuelve más difícil recuperar completamente el valor de la garantía hipotecaria en el proceso de liquidación de proyectos.
Lo preocupante es que mientras aumentan los proyectos en mora, la velocidad de su resolución se está ralentizando. El volumen de resolución y reestructuración de proyectos PF en el primer trimestre alcanzó 400 mil millones de wones, una caída del 80% respecto a los 2 billones de wones del trimestre anterior. Con el aumento de proyectos acumulados en ejecución hipotecaria y la deteriorada situación de venta, existe preocupación de que el tiempo requerido para resolver proyectos en mora se prolongue aún más.
Según Jung Ho-jun, analista de Korea Ratings & Data, "las condiciones de mercado desfavorables, como el aumento de las tasas de interés de mercado y la polarización del mercado inmobiliario, están causando una disminución simultánea en los logros de resolución y reestructuración junto con un aumento en proyectos clasificados en categorías inferiores de riesgo. Teniendo en cuenta el vencimiento de PF en su etapa inicial y la prolongación de debilidad en el desempeño de ventas, es probable que el aumento en proyectos insolventes en la etapa PF inicial continúe en el futuro próximo", expresó.
* Este artículo ha sido traducido por IA.