Transacciones inmobiliarias de Seúl aumentan 8,2% en el primer semestre de 2026
Fondos de donaciones y herencias en Seúl alcanzan 2,18 billones de wones en el primer trimestre
![Panorámica del centro de Seúl. [Foto=Base de datos de Ajou Economics]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/04/20260804151428405381.jpg)
A pesar de las medidas estrictas de regulación del crédito al consumo implementadas por el gobierno, las transacciones inmobiliarias en Seúl durante el primer semestre de este año mostraron un aumento respecto al período homólogo del año anterior. En un contexto de reducción del margen de endeudamiento, el mercado se ha sustentado en la demanda de compradores que pueden movilizar fondos ajenos a préstamos, tales como liquidación de acciones y bonos, así como donaciones y herencias, conocidos como "fondos ajenos a préstamos".
Según el Instituto de Política de Construcción de Corea del Sur, el saldo de hipotecas inmobiliarias agregadas de instituciones de depósito, la Corporación Financiera de Vivienda y el Fondo de Vivienda y Desarrollo Urbano registró aproximadamente 1.261 billones de wones en mayo de este año, representando un aumento de apenas 0,2% respecto al mes anterior. Esta cifra es la mitad de la tasa de crecimiento promedio mensual de alrededor del 0,4% registrada durante los primeros meses del año.
El gobierno mantiene una política de restricción crediticia, estableciendo como meta mantener el crecimiento del crédito de las instituciones financieras al consumo por debajo del 1,5% anual, y aplicando objetivos de gestión separados para las hipotecas inmobiliarias. Con objetivos mensuales y trimestrales establecidos por entidad financiera, el acceso a nuevos créditos para la compra de vivienda se ha vuelto más restrictivo.
Sin embargo, el mercado inmobiliario de Seúl ha mostrado una dinámica diferente. De acuerdo con el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, las transacciones inmobiliarias nacionales en el primer semestre de este año ascendieron a 396.274 operaciones, lo que representa un aumento del 10,6% respecto al período homólogo del año anterior. La región metropolitana registró un incremento del 13,4%, Seúl del 8,2% y las provincias del 7,6%. Las transacciones inmobiliarias totales de Seúl en el primer semestre alcanzaron 69.032 operaciones.
No obstante, las transacciones de apartamentos en Seúl se redujeron a 42.186 operaciones, lo que representa una disminución del 2,8% respecto al período homólogo anterior. Las transacciones inmobiliarias totales de Seúl en junio también disminuyeron a 12.094 operaciones, un 14,5% menos respecto al mes anterior, mientras que las de apartamentos se redujeron a 7.742 operaciones, con una caída del 13,5%. El incremento de las transacciones inmobiliarias de Seúl en el primer semestre fue impulsado en gran medida por inmuebles no residenciales como viviendas adosadas y edificios multifamiliares.
A pesar de las variaciones según el tipo de transacción, la tendencia alcista de los precios inmobiliarios de Seúl se ha mantenido. El precio de compraventa de apartamentos en Seúl en junio aumentó un 1,2% respecto al mes anterior, completando 27 meses consecutivos de alza desde abril de 2024. El índice de oferta-demanda de apartamentos de Seúl también registró 112,6, indicando que la demanda de compra continuó superando la oferta de venta.
El mercado está poniendo atención en los flujos de capital que resultan difíciles de explicar únicamente mediante crédito. Según el registro de planes de financiamiento del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, los fondos procedentes de la liquidación de acciones y bonos utilizados en la compra de viviendas en Seúl entre julio del año pasado y enero de este año alcanzaron 2,3966 billones de wones.
El importe total de liquidación de acciones y bonos durante todo el año pasado fue de 3,8916 billones de wones, un incremento del 72,6% respecto a 2,2545 billones de wones registrados en 2024. La interpretación es que, ante los límites en los montos de crédito disponibles, los compradores están recurriendo a la liquidación de activos financieros para cubrir el déficit en los fondos necesarios para la compra de vivienda.
Nam Hyeok-woo, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria del Banco Woori, explicó: "Los ingresos de activos generados por la liquidación de valores pueden fluir hacia el mercado inmobiliario en cualquier momento".
La obtención de fondos mediante donaciones y herencias también ha aumentado significativamente. En el primer trimestre de este año, los fondos de donaciones y herencias utilizados en la compra de viviendas en Seúl alcanzaron 2,1813 billones de wones. De este monto, los fondos obtenidos por personas en sus 30 años representaron 1,0915 billones de wones, equivalente al 50,0% del total. Durante el mismo período, los fondos para la compra de viviendas generados por personas en sus 30 años mediante la liquidación de acciones, bonos y criptoactivos también fue de 721,1 mil millones de wones, la cifra más alta entre todos los grupos de edad.
Existen análisis que indican que las restricciones crediticias están generando disparidades según la capacidad de obtención de fondos, en lugar de bloquear uniformemente la demanda de compra en Seúl. La interpretación es que los compradores con capacidad para movilizar activos financieros o apoyo familiar permanecen en el mercado, mientras que los compradores reales con mayor dependencia de crédito enfrentan mayores dificultades para acceder al mercado.
Gu Ja-min, investigador del Instituto de Investigación de Real Today, afirmó: "Ha quedado en evidencia que el poder de compra de vivienda de personas en sus 30 años dependía en gran medida de los rendimientos de los mercados emergentes de activos". Añadió: "Con el aumento de las barreras de entrada debido a la subida de los precios de las viviendas, los jóvenes compradores reales están movilizando no solo crédito, sino también ganancias de inversión y apoyo familiar".
* Este artículo ha sido traducido por IA.