Los permisos nacionales caen un 10,6% y el inicio de obras en Seúl desciende un 10,7%
La reconversión de usos en terrenos urbanos y la coordinación municipal serán determinantes
Es necesario abordar conjuntamente el financiamiento, las garantías y la protección de arrendatarios de propiedades no residenciales
![Letreros de agencias inmobiliarias alineados en una callejuela urbana densamente poblada de viviendas multifamiliares y villas. [Foto: Base de datos de Ajou Economía]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/04/20260804150108918307.jpg)
Mientras el gobierno trabaja en la preparación de medidas posteriores de suministro de viviendas, los terrenos ociosos urbanos y las propiedades no residenciales como villas y apartoteles emergen como elementos clave. La estrategia consiste en asegurar terrenos que puedan suministrarse relativamente rápido en áreas urbanas—dado que los nuevos proyectos de desarrollo requieren mucho tiempo hasta su finalización—e iniciar nuevamente obras en proyectos de propiedades no residenciales paralizados.
Según el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte y fuentes del sector, se espera que se anuncie una medida de suministro posterior a la reforma fiscal a mediados de este mes. En esta medida se consideran la reconversión residencial de zonas semiindustriales y terrenos no residenciales, el desarrollo de terrenos liberados por reubicación de instalaciones públicas, y el desarrollo mixto de edificios públicos obsoletos.
Los terrenos ociosos urbanos presentan la ventaja de menor carga de adquisición de tierras y la posibilidad de utilizar la infraestructura de transporte y servicios existentes. Sin embargo, los cambios de uso, las contribuciones públicas, las cargas de infraestructura básica como escuelas y carreteras, así como la oposición de gobiernos locales y residentes pueden ralentizar el ritmo de los proyectos. Existen precedentes de proyectos anunciados por el gobierno como terrenos de suministro, como el campo de golf de Taenung y la zona de Yongsan, que se retrasaron debido a problemas de tráfico y medio ambiente.
Lo fundamental es que los planes de suministro no se queden solo en anuncios, sino que se traduzcan en inicio real de obras. Según el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte, de enero a mayo de este año, los permisos nacionales de construcción de viviendas totalizaron 98.694 unidades, una disminución del 10,6% respecto al mismo período del año anterior. Aunque el inicio de obras fue de 94.367 unidades, un aumento del 27,0%, en Seúl—donde se concentra la demanda—el inicio de obras fue de 9.630 unidades, una caída del 10,7%.
Anteriormente, el gobierno anunció que iniciaría obras de 1,35 millones de unidades en la región metropolitana hasta 2030 y suministraría 60.000 unidades utilizando terrenos ociosos urbanos y edificios públicos obsoletos. Sin embargo, se evalúa que existe un límite para aliviar la actual ansiedad sobre el suministro, ya que el cronograma de inicio de obras para una cantidad considerable de este volumen está fijado para 2027 o más adelante.
También surge la opinión de que se deben proporcionar incentivos fiscales para que los gobiernos locales participen activamente en el suministro de viviendas. Se trata de alejarse del enfoque en el que el gobierno central simplemente define y anuncia los terrenos, e implementar un sistema en el que se amplíe la financiación de vivienda urbana o el apoyo a infraestructura de transporte cuando los gobiernos locales resuelven problemas de permisos e infraestructura básica.
Lee Eun-hyung, investigador principal del Instituto de Política de Construcción de Corea del Sur, señaló que "los terrenos ociosos disponibles para el sector público son limitados, por lo que es difícil que el suministro de viviendas basado en terrenos ociosos sea sostenible a largo plazo".
La normalización del suministro de propiedades no residenciales es considerada una medida que puede tener efecto en el corto plazo más que los terrenos ociosos. Las villas, viviendas urbanas compactas y apartoteles tienen períodos de proyecto más cortos que los grandes desarrollos de terrenos o proyectos de rehabilitación urbana, y han absorbido la demanda de arrendamiento de jóvenes adultos, parejas recién casadas y hogares de una o dos personas. Sin embargo, después del fraude hipotecario, la preferencia de los arrendatarios ha disminuido, y la debilitación de la base de suministro se ha acumulado debido al aumento de costos de construcción, deficiencias en financiamiento de proyectos y fortalecimiento de criterios de afiliación de garantías.
Shin Bo-yeon, profesora del Departamento de Fusión de Inteligencia Artificial Inmobiliaria de la Universidad de Sejong, explicó que "la villa es un activo en el que es difícil lograr ganancias mediante inversión a corto plazo sin un beneficio de redevelopment", y agregó que "dado que muchos jubilados operan estas propiedades con el objetivo de obtener ingresos por alquiler mensual, se deben otorgar incentivos fiscales para que la demanda y la oferta se alineen".
También surge la observación de que, para aumentar realmente el suministro, debe haber cambios de política más amplios, incluida la metodología de conteo de unidades de vivienda y regulaciones sobre ocupación real. Esto es porque incluso si se proporciona financiamiento para que los proveedores construyan viviendas, si no hay demandantes que compren y suministren al mercado de alquiler, es difícil que la viabilidad del proyecto se reactive.
Seo Jin-hyung, profesor del Departamento de Derecho Inmobiliario de la Universidad de Kwangwoon, señaló que "incluso si se libera el cinturón verde, se necesitan 7 u 8 años hasta el suministro real de viviendas, por lo que es realista que el suministro no aumente simplemente anunciando medidas de suministro mientras se mantienen las obligaciones de ocupación real y la política de una vivienda por hogar".
Agregó que "deben haber cambios de política como excluir las propiedades no residenciales que cumplan ciertos requisitos del conteo de unidades de vivienda para que despierte la demanda de compra y alquiler".
* Este artículo ha sido traducido por IA.