Límite de hipotecas se reduce de 600 millones a 300 millones de wones a pesar de cumplir plazos de compra urgente y requisitos de residencia
Medida de protección a familias de bajos ingresos termina restringiendo primero el crédito a prestatarios vulnerables en entidades financieras de segundo nivel
La gestión total del crédito para contener el crecimiento del endeudamiento de las familias está afectando los planes de financiamiento de compradores que ya han iniciado transacciones inmobiliarias en línea con la política de vivienda del gobierno. A medida que disminuyen los límites de hipotecas residenciales y se endurecen los criterios para otorgar crédito de consumo, aparecen casos en los que préstamos disponibles al momento de la firma del contrato resultan inaccesibles en la fecha de pago final.
A, un empleado de cuarenta años residente en Seúl, adquirió a principios de mayo una propiedad en oferta urgente ubicada en una zona de control de transacciones de terrenos, previo al vencimiento de la prórroga de exención del impuesto sobre la ganancia de capital para propietarios de múltiples viviendas. Planeaba realizar el pago final el 5 de septiembre cumpliendo con los requisitos de residencia, combinando una hipoteca de 600 millones de wones, crédito de consumo y fondos propios.
Sin embargo, en el lapso de dos meses, al reducir KB Kookmin Bank el límite máximo de hipotecas para compra de vivienda a 300 millones de wones, surgieron complicaciones en el plan. A recibió notificación de que el otorgamiento de hipotecas sería posible aproximadamente el 20 de septiembre conforme a las condiciones de gestión total, por lo que está evaluando opciones de financiamiento adicional con otras instituciones financieras.
Existe preocupación sobre posibles confusiones similares entre compradores que adquirieron propiedades en oferta urgente antes del término de la prórroga fiscal. Si bien el gobierno promovió la oferta de propiedades de propietarios múltiples y las zonas de control de transacciones de terrenos obligan la residencia, la gestión total de crédito de los bancos está complicando que los compradores cierren transacciones dentro del plazo establecido.
El problema fundamental de la gestión total radica en que la capacidad de crédito disponible de cada institución financiera, independientemente de la capacidad de repago del prestatario o el valor de la garantía, termina siendo el factor determinante. Aunque se cumplan ratios de loan-to-value (LTV) y ratios de servicio de la deuda total (DSR), si el banco reduce su propio límite o retrasa la recepción de solicitudes, el préstamo puede ser denegado. Cuando tanto las hipotecas como el crédito de consumo se endurecen simultáneamente, todo el plan de financiamiento establecido al momento de firmar el contrato se ve comprometido.
Las autoridades financieras han reconocido la posibilidad de afectar a prestatarios existentes con sus pagos finales pendientes y han tomado medidas al respecto. Tras el foro nacional de debate inmobiliario, han sostenido reuniones con directivos del sector bancario para discutir formas de maximizar la disponibilidad de crédito para pago final a prestatarios que ya han celebrado contratos. Posteriormente, Shinhan Bank y KB Kookmin Bank han ampliado sus asignaciones de crédito para pagos finales en complejos específicos como Pallucid en Suwon, Gyeonggi, demostrando que el sector también está expandiendo la oferta. No obstante, permanece incierto si los límites de hipotecas específicos de cada banco y las restricciones de crédito de consumo aplicables a transacciones individuales de vivienda serán flexibilizados.
La desconexión entre la intención regulatoria y los resultados en el terreno también se manifiesta en el sector financiero de segundo nivel. Aunque las autoridades financieras excluyeron del sistema de gestión total los préstamos a familias con ingresos anuales de hasta 35 millones de wones, al intensificarse el control de préstamos garantizados por vehículos, algunas sociedades de capital han comenzado a restringir nuevos préstamos precisamente a prestatarios de bajos ingresos y trabajadores independientes con dificultades para comprobar ingresos. Se interpreta que en el proceso de reducción acelerada de la cartera total, estas sociedades han limitado primero la emisión de créditos a prestatarios de riesgo relativamente más alto o con verificación de ingresos difícil. La medida diseñada para proteger préstamos al sector popular ha tenido como resultado el endurecimiento de los requisitos de acceso para prestatarios vulnerables.
* Este artículo ha sido traducido por IA.